Patrimoine

Maxime nous présente sa démarche d’investissement locatif

Cet article a été rédigé par Maxime. Il nous présente sa démarche d’investissement locatif. N’hésitez pas à m’envoyer votre article pour partager votre démarche patrimoniale. Merci

J’aurai pu appeler ce billet « Achetez 3 appartements en 2 ans…la 3ème méthode va vous étonner ! » mais mon but n’est pas de vous convaincre 😊

Bonjour, je suis Max, et dans la lignée de ce que nous présente Loïc sur ce blog, je lui ai proposé à mon tour de vous raconter ma démarche patrimoniale personnelle, basée sur l’investissement locatif. Je suis un particulier, je ne cherche pas à vous dire que c’est génial, juste à faire état de mon retour d’expérience, et faire progresser vos/nos diverses réflexions sur ce sujet. N’hésitez pas à commenter pour poser vos questions, challenger mes idées, etc. On y va !

Etat civil : 40 ans, marié, 2 enfants (oui, comme la série), Bordelais.

J’ai commencé à investir assez jeune dans l’immo (23 ans), simplement car j’habitais à Paris et qu’il était impossible d’acheter pour soi. J’ai donc acheté un petit studio avec ma moitié pour « investir », on gérait toute la location en direct, et malgré bon nombres de merdes survenues (locataires qui partent sans payer, fuites à répétition ..jusqu’à un procès avec l’immeuble d’à côté), on s’en est bien sortis vu que l’on a revendu le bien au bout de 5 ans le double de son prix d’achat. Wahou, c’est la que je me suis rendu compte des possibilités dans l’immo.

Déménagement à Bordeaux, achat de résidence principale, puis vers les 30 ans, on se met à rechercher un nouveau petit appart dans lequel investir.

Quelle typologie ? On cherche un studio (20 à 30m2), car quand on regarde la rentabilité au m2 (de manière brute : loyer / m2), rien ne bat un studio selon moi. Ok il y a + de turn over, mais c’est un autre sujet, hors renta.

Quel endroit ? Mon créneau est de trouver des biens en hyper centre de petite couronne d’une métropole. Pourquoi ? Les métropoles sont souvent chères et surévaluées (#Bordeaux), mais les villes autour sont de bons spots, qui profitent des exodes, et bénéficient de bonnes infrastructures. Je cherche ici de l’hypercentre, et un bien en bon état, je veux éviter à tout prix toute carence locative (c’est le cas aujourd’hui : 6j de carence locative en 8 ans).

On trouve un 1er bien il y a 8 ans environ. 90Ke, emprunt à 100% sur 15 ans. En planifiant la renta précisément avec l’ensemble des charges, on se dit que l’on devra ajouter chaque mois 200e pour avoir une opération blanche. Bon, je fais, je vois ça comme un investissement mensuel, et je me rassure en me disant qu’à chaque fois que je mets 200e, mon locataire en met + de 400e pour moi via son loyer. A cette époque, je bosse dans l’immobilier neuf, et ce genre de mensualité est assez courante, et la rentabilité du bien supérieure à ce que je vois dans les meilleures simulations.

Comme la 1ere fois, on fait tout nous-même : recherche locataire, bail, etc. C’est du temps et de l’organisation, mais les infos se trouvent facilement via le net, et surtout, on bosse pour nous. Tout se fait donc rapidement et dans notre intérêt. Un 1er locataire est dans la place, tout se passe bien.

 

1 à 2 ans après, on se met à rechercher un 2nd bien. On trouve encore mieux, un bien à côté d’un hôpital (nombreuses possibilités : étudiants en médecine, internes, familles de patients, etc). 80Ke, nouvel emprunt à 100% sur 15 ans.

A ce moment-là, à force de lire des blogs immo sur le net, je me dis qu’il faut qu’on évolue et qu’on loue le bien en meublé.

C’est quoi le meublé ? Au lieu de louer un bien nu où le locataire va venir avec ses meubles (qu’il n’a souvent pas, en tant qu’étudiant), on le meuble pour lui. Meubler un studio, c’est un samedi chez ikea et quelques centaines d’euros, rien de grave, et pour une prestation au final bien quali.

Intérêt du meublé ? L’intérêt est évidemment fiscal. Au bout de 2 ans de location en « nu », j’ai commencé à payer des impôts en plus (les loyers perçus, malgré un petit abattement, rentrent dans le revenu imposable et font bien monter l’Impôt sur le revenu). Louer en meublé, et surtout changer de régime pour passer en LMNP (loueur meublé non professionnel) permet de ne plus payer d’impôts sur ses loyers (je schématise, mais c’est réellement ça). Attention, ça ne diminue pas votre impôt sur le revenu classique, ca permet juste de « neutraliser » les loyers dans l’impôt. Et c’est déjà pas mal.

Il y a quelques autres points spécifiques à gérer en LMNP, mais gérables : obligation d’avoir une comptabilité (je passe par un expert-comptable), bail de 1 an (j’ai toujours été dans des zones tendues, donc aucun impact), et obligation de tenir un inventaire des meubles.

Je suis satisfait de ce nouveau statut, l’appart tourne bien, et avec un moindre investissement mensuel par rapport au 1er appart (100e / mois environ). J’en profite donc pour passer mon 1er appart sous ce même procédé.

2 ans + tard, une opportunité, achat d’un 3eme appart. 80ke, emprunt idem sur 15 ans. Même mode opératoire en meublé.

Voilà où j’en suis à date. Pas de projet d’autre appart pour le moment, mais je ne ferme pas la porte. 😊

 

Mon retour d’expérience sur ces 8 ans d’investissement locatif :

  • On a pas besoin d’argent pour acheter des apparts, juste d’avoir une capacité d’endettement (=avoir un boulot). C’est assez incroyable de se dire ça, mais c’est comme ça. Si le projet est sérieux, les banques suivent. Je sais que c’est à moi de surveiller l’endettement à chaque fois, car les banques ne me stopperont pas, elles aiment trop ça (c’en est assez immoral).
  • Chaque mois, les locataires bossent pour moi et développent mon patrimoine. C’est plutôt cool de se dire ca.
  • L’immobilier locatif est, par contre, une prise de risque. Si j’ai un gros problème et que l’appart ne se loue pas, c’est à moi de rembourser le (les) prêts. C’est le gros sujet.
  • Pour être rentable, l’immobilier locatif est une prise de temps : si je devais confier la gestion des biens à une agence, je pense que la rentabilité serait en chute libre (cout supplémentaire + moins motivés à trouver des locataires).
  • Au final, gérer 1 bien ou N biens prend quasiment le même temps. Au bout du 2nd bien, on automatise l’ensemble (modèles de docs, envoi des quittances, rappels de charges, déclarations, etc.).
  • Pour avoir approché de près l’immobilier neuf et l’assurance vie, je trouve dans l’investissement locatif ancien une source d’investissement qui me semble + rapide et sure (constitution d’un capital), moins sujette à l’instabilité globale à moyen terme (ca reste un bien physique, tangible), et plutôt « humaine » (j’interagis et produit des services pour des gens).

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